产业变了，园区也要变，尤其是开发模式要随之而动

“企业变了，产业变了，园区也要变，尤其是开发模式必须随之而动。”12月26日新质·新力——2023湾区产城创新大会期间，中国（深圳）betway登陆 副院长曲建在《粤港澳大湾区高质量发展与产业园区转型升级》主题分享中说道。

曲建指出，当前，传统的产业园区开发模式已走到尽头，以往园区赖以生存的土地增值、租金收益等难以为继。“业界明显感受到园区转型升级是‘外在有压力、内在有动力’，不得不寻找房地产业务以外的收入。”他说。

配合七类企业发展的大数据，曲建分析称，当前园区开发必须契合产业的最新发展趋势，在选址定位、延伸服务、产业链接上有所作为、破旧立新，为企业提供全方面、多维度、专业化的配套服务。

在选址方面，粤港澳大湾区企业正向“黄金内湾”高度集结，其中，将近三分之一的企业向深圳聚拢。据此，曲建建议园区建在核心区域，“地方搞对了，事半功倍。”

在产业定位方面，技术密集型企业、生产性服务业逐渐占据珠三角的产业主流。为此，曲建认为园区需把握相关产业的特点打造配套设施，实现“筑巢引凤”。

而在延伸服务上，深圳企业在国内外的投资愈加活跃、范围愈加广泛，在广东省内也构建活跃而紧密的创新网络和供应链网络。围绕这一点，曲建表示，园区需具备相应的增值服务能力、制定针对性的服务方案。

在高水平对外开放的背景下，曲建还提醒，园区应当实时跟进涉及河套深港科技创新合作区、前海深港现代服务业合作区等的最新政策，加强与保税区、海关特殊监管区等功能区的嫁接，善用政策红利为企业创造自由、便利的投资和贸易环境。

“过去，经济增长依靠吸引劳动力、招商引资来推动，如今，逐步转向依靠科技进步、教育投资、制度创新这三个要素驱动。”他说，“园区要思考，在这三个要素上施展什么作为？”

园区转型升级面临重新规划、重新建设、重新开发三大关卡。曲建建言，园区应做好123规划体系。其中，“1”即一套政策，为服务政策体系进行迭代升级；“2”即两部规划，一部规划聚焦产业规划，另一部规划着眼于空间布局。“初代的产业园区基础设施的规划造价是1平方公里5亿元，到了第四代产业园区，1平方公里的造价超过100亿。”他说，从5亿到100亿的20倍增长，大家自然就知道这两部规划的重要性。“3”即三个报告，包括开发模式的盈利报告、投融资报告和管理运营报告，解决“谁来管、谁来运营”的问题。

“各产业园区所服务的对象正在发生改变，由此，产业园区运营商、开发商、投资商都要因时而变。”曲建说。